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政策調控 資本引導 北京商業地產進入深度改革區-北京搜狐焦點

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近兩年隨著國家對住房市場調控力度不斷加大,以及線上商業流量增長不斷放緩,業內人士普遍認為:中國商業地產經過一系列并購重組和轉型升級,正在漸漸走出低谷,迎來重要的行業“拐點”,前所未有的風口與機遇就在眼前。

作為商業地產的重要發展地和聚集地,北京、上海等一、二線城市其商業地產發展最早、建設最完善、更新速度最快,更值得業內關注。其中尤以北京商業地產為主,近些年,北京的商業地產遭到了不同程度的調控,那么在各種調控政策不斷影響下,北京商業地產發展現狀如何?現在出手在北京購置商業地產,時機是否合適?隨著北京城的不斷外遷擴建,大量商業核心區涌現,到底在哪個區域購買商業地產,升值潛力最大?

為此,搜狐焦點聯系了第一太平戴維斯華北區交易及咨詢服務業務負責人、高級董事溫書閱先生,結合第一太平戴維斯華北區的商業數據,共同分析了近段時間北京商業地產的走勢、規劃和發展,同時溫書閱先生也給了很多購置商業地產的建議。

寫字樓市場進入調整期

北京的商業地產市場,可以從形式上分成兩方面,寫字樓市場和商業零售市場。對于寫字樓市場,溫書閱給出了兩個關鍵詞:調整和不確定性。

溫書閱表示,目前整個寫字樓市場都處于調整階段,從2018年四季度以來,北京寫字樓市場的發展開始放緩,全市平均租金在連續7個季度環比增長后,在一季度首次出現下降。同時,部分租戶的租賃需求以及承租力均有所下降。可以說全市的寫字樓市場在多年的穩步增長之后面臨調整。這個調整是一個穩定的調整,北京的寫字樓市場在過去五年一直在弧頂,現在從弧頂往下走很正常。從北京整個市場來說基本還是以市場供求決定了市場,還是非常市場化的。

另一個關鍵詞就是不確定性,當前寫字樓市場下行有很大原因是供求關系的變化,可預見未來在整個北京區域寫字樓市場最大的供給體量在兩個地方,一個是麗澤,一個是CBD核心區中服地塊。不確定性在于其中很多因素都是未定的,包括麗澤現有交付的兩三棟樓開始投入使用,但是基礎建設、包括之后建成的樓盤交付時間還沒有最終確定等。整個市場都在調整期,未來的供應也是不定性的。現在租金和市場出現了小幅度回落,這也符合市場規律。

政策刺激商業零售市場

對于商業零售市場,溫書閱也用兩個詞進行概括。第一個是消費增速放緩,數據表示北京2016年之前,每年的消費零售總額指數增速基本都在10%以上。從16年開始,這個數字回落到個位數,增速在下降。在2019年一季度,北京市實現社會消費品零售總額2,753.4億元,同比增長只有3.8%。

另一個關鍵詞是刺激類政策,北京市政府出臺多項刺激類政策來刺激消費,以期進一步提高全市的消費水平。比方說舊城商業改造,像前門和王府井步行街的升級改造,公主墳、天通苑幾個大型商區的改造;還會延長超市、餐廳、商場的營業時間,通過夜間消費來促進零售業總額的增長;也包括對很多在京開店的國際品牌給予很高的補貼,封頂補貼價在五百萬左右。

北京商業地產的更新與再生

橫向對比其余城市的商業發展,可觀察到北京的商業發展具有獨特性、不可復制的特點。首先是成熟度,北京、上海的成熟度明顯高于其余城市,城市服務業的發達程度決定了商辦或者寫字樓領域發達的程度,而北京、上海的服務業在國內是首屈一指的。

其次,上海和北京的區別在于政策導向,因為北京是首都,承載了很多別的城市所不具備的功能,就要從很多城市不具備的特點來做布局。因此會每年出臺行業的禁止和限制清單等,政策幾乎每年都有,有些政策甚至每年更新一次。

而作為商業發展最早也最完善的城市,北京已經開始著手于城市的商業更新,隨著政府的調控和資本的正確引導,目前北京的更新已經取得了長遠進步。

政府的支持力度體現在近幾年會有不同的調控政策,每年都會有關于新增產業的禁止和限制清單出爐,包括四環內不允許新建商辦地產等。而市場也會主動指導資本流向盈利的部分,應運而生的很多商場、酒店改造為辦公樓等。有很多成功改造的案例說明了市場目前更看好寫字樓產品,酒店盈利不足、成本過高,更多資本就流向寫字樓市場,寫字樓的供應量在北京相對來說還是比較高的。

商業地產的投資價值

關于商業地產投資的問題,溫書閱先生作為行業專家,也給大家做了解讀。首先說到了關于回報率的問題。對于回報率,不同測算方法很難得到統一的數據,但總體來說,很多機構投資者更傾向核心區,盡管非核心區域售價更具優勢,但對于資本而言,核心區的資產更值錢,甚至未來還有想象空間,資本還是會以核心區為主。對于核心區資產而言,除了每年固定的收益外,還可以用來做融資工具,越核心的項目它的價值反而越高,資本追逐越強烈,未來還是會保持這樣的趨勢。

對于大眾投資的建議,從17、18包括19年,第一太平戴維斯的統計整售交易來看,寫字樓產品更受追捧,第一是因為收益高,其次寫字樓管理比較簡單,管理成本比較低。商鋪有專門的商管團隊,但是商業受到電商的沖擊,事實上還是一個痛點,目前在尋找未來模式的過程中。寫字樓比較簡單,收益率非常穩定,因此寫字樓產品依然是機構投資的第一首選。

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